初期投資なし、さらにお金も貰えてしまう？オーバーローンを使った不動産投資とは？
オリックス銀行の45年ローンの記事が、少し話題を呼んでいるようです。
参考：オリックス銀行から45年超長期ローンが登場！サラリーマンにとってメリットなのか？
実際、これまでになかった45年という超長期のローンに、興味を持った人も多いのではないでしょうか。
実際、ローンの借り方には、不動産投資のエッセンスが詰まっています。ただ物件選びだけを行っているうちは、サラリーマン投資家としては不十分です。なぜなら、サラリーマンが不動産投資を行うメリットは、サラリーマンの信用のもとで、借金ができ、レバレッジをかけることができるからです。
なので、「お金の借り方」についても、よく考える必要があります。
今回は、不動産投資の中でも、少しトリッキーな、オーバーローンについて、紹介したいと思います。
Contents
オーバーローンとはそもそも何？
オーバーローンという言葉を、そもそも聞いたことがあるでしょうか？不動産投資を始めたばかりの人には、聞きなれない言葉かもしれません。
オーバーローンとは、その名の通り、
「不動産の購入金額をオーバーして、ローンを組む」
ことです。
本来、金融機関は、購入額までしかローンを出しません。
なぜなら、ローンを組む目的が、その不動産の購入資金だからです。基本的に、金融機関は、用途以外のことに融資資金を使うことを禁じています。なので、ワンルームマンション投資の場合、不動産会社がオーバーローンを提案することは、あまりありません。
オーバーローンのメリットとは何か？フルローンと比較
では、そんなオーバーローンですが、具体的に、どのようなメリットがあるのでしょうか。メリットは主に2つです。
手元にお金を残しておくことができる
1つ目のメリットは、手元にお金を残しておくことができるということです。投資の世界には、「Cash is King」という言葉があります。いざと言う時に、流動性の高い資産を確保できることが、最も大きなメリットです。
例えば、自己資金500万円あったとします。そこで、3000万円のワンルームを買うとしましょう。
通常は、フルローンであれば、頭金・諸費用が100万円として、持ち出しが100万円、残債が3000万円、残りの現金が400万円になります。しかし、たとえば、300万円オーバーローンで組めるとします。そうすると、持ち出し100万円を同様だとすると、残債が3300万円、残りの現金は400万＋300万円で700万円になります。
図で比較すると、以下のようなイメージです。
このように、フルローンに比べて、オーバーローンは、流動資産および負債が大きくなります。
これが大きなポイントです。
たとえば、この状態で、もう1件マンションを買いたくなったとしましょう。
もしかすると、そのマンションは、頭金を500万円入れる必要があるとします。フルローンの場合は、流動資産が400万円しかないので、このマンションを買うことができません。
しかし、オーバーローンの場合は、このマンションを買うことができます。もちろんこれは極端な例ですが、資産を増やしていく仮定においては、マンション以外の資産の額というのが、ポイントになってきます。
たとえば、融資は一般的に、担保がついていない（＝投資用マンション以外の）資産の額、負債額、そして収入等をベースに可否が決まります。
この時、負債が少ないことよりも、流動資産が多いことの方が、プラスに働くケースも多くあります。また、安い金利で借りて、流動資産を運用することで、資産を最大化させることも可能です。
税務メリットもある
2つ目のメリットは、税務メリットです。借入金の金利は、経費として計上することができます。
銀行に返済すること金利も増えますが、その増えた分の一部は、経費として戻すことが可能になるのです。
この点も、大きくはないですが、メリットと言えるでしょう。
オーバーローンとフルローン、頭金ありを比較する
では、実際、頭金ありで買った場合と、オーバーローン、フルローンの場合を比較したいと思います。
前提は以下の通りです。
- 自己資金500万円
- マンション3000万円
- ローンはいずれも35年、金利は2%
- 家賃11万円、管理費、諸費用月1万円
- 諸費用100万円
- 頭金ありは400万円を頭金で借入2600万円に、フルローンは頭金なしの借入3000万円、オーバーローンは3300万借入の頭金なし
- 余剰資金は年3%の複利で運用
- 税効果は考慮しない
シミュレーションをすると、下記のようになります。
表を見ると明らかですが、最初の3年間はオーバーローンの方が自己資金マイナス残債は小さくなっています。
しかしながら、年月が経つにつれ、オーバーローンの方が、自己資金が増え、結果、最終的に残った自己資金はオーバーローンが最も大きくなります。
もちろん、これはシミュレーションの結果なので、必ずしもこのような結果になるわけではありません。
しかし、金利が低い今、余剰資金の利回りが金利を上回れば、論理的には、借りるお金が多いほど資産は大きくなります。このように、オーバーローンは、やり方次第では、頭金を入れるより、効率的に資産形成ができると言えるでしょう。
まとめ
今回は、オーバーローンのメリットを中心に紹介しました。オーバーローンは、使い方によってはメリットが大きいと言えそうです。
ただし、オーバーローンは、必ずしもすべてのケースで使えるわけではありません。
そしてもちろん、デメリットも多くあります。使い方を間違えると、投資そのものが大失敗になるケースもあります。
後編では、オーバーローンのデメリットと、どのような使い方、借り方がよいのかについて、解説していきます。
コメントを残す