こんにちは投資家のkzです。
みなさま、すでにご存知かとは思いますが、私は、ワンルーム投資を推奨しています。
しかし、ワンルーム投資が一般化するにつれ、ワンルーム投資を否定する意見というも多くあります。
確かに、ワンルーム投資自体は、誰もが成功する、というものではありません。
しかしながら、成功率を上げることはできます。今回は、よくある、「ワンルーム投資批判」と、それに対する反論を書きたいと思います。
Contents
ワンルーム投資で批判されていることと、その反論
では、早速ですが、どのようなことで、ワンルーム投資が批判されているか、具体的な例を挙げて紹介したいと思います。
ワンルームに対する批判記事：ワンルームマンション投資で一番儲けたのは誰だ！？ヒミツ、教えます。
動画：第31-2回 不動産投資成功法 ワンルームマンション投資に手を出すな【お金の勉強 初級編 】
空室リスクや家賃の下落リスクを見込んでいない！
よく見かける批判としては、「不動産屋が提示してくるシミュレーションは、常に満室、家賃が下がらない想定で話をしているけれど、実際はそんなことないじゃないか」という話があります。
この指摘自体は間違いではありません。しかし、多くの見落としがあります。
そもそも、不動産屋が提示してくるシミュレーションを信じて買う、ということを私は推奨していません。
きちんと空室リスクは織り込むべきです。言い値で買ったらいけないというのは、何も不動産だけじゃなく、保険なども同じですよね。
また、家賃は下がる、といいますが、本当に下がるのでしょうか。
実際のところ、東京都区部の家賃は、以下のように推移しています。
（1坪あたり家賃 出所：総務省統計局 ）
このように、家賃相場を長期で見ると上がっています。これは、インフレによるものがほとんどです。
ここ20年くらいは、日本でもデフレが起きているため、家賃は横ばいですね。
これを見た人は、「平均的なデータだろ？」といいます。確かにこれは築年数を考慮していません。
しかし、今、30年以上の築古物件を見てみても、平均的には、新築の60％程度で取引されていることが多いです。肌感覚としては、少しずつ家賃が上昇しているようなイメージですね。
このことからも、「家賃が必ず下がる」とは言えないのです。
管理費や修繕積立金等を考慮していない
また、よくあるのが、「家賃と返済だけ見て、管理費等を考慮していないじゃないか」という声です。
これも回答としては同じで、「不動産屋のいうことを鵜呑みにして投資をしていない」ということで説明がつきます。
中には、管理費や積立金の説明をしない、悪質な不動産屋もいます。
しかし、そういった人から買わなければいいだけの話で、普通に説明を求めると、説明してくれることがほとんどです。
また、彼らは、そういった費用を考慮していない、という割に、節税効果でキャッシュフローが戻ってくる話については、まるで触れようとしません。
不動産投資をするのであれば、出ていくお金、入っていくお金をすべて考慮すべきです。
レバレッジを考慮していない
最後によくあるのが、「都心はネット利回り4％程度だから、投資効率が悪い」という話です。
確かに、株で5％以上儲けることができる可能性がある以上、流動性の低い不動産は投資効率が悪いように見えるかもしれません。
しかし、不動産のメリットは、レバレッジが効くことです。初期投資が数十万円で、将来何百万、何千万になるのがメリットです。
このために多少のリスクを背負えるかどうか、というのがポイントでしょう。リスクなくしてリターンはあり得ません。このレバレッジ効果を無視して批判する人も多いと思います。
多くの批判の原因は「不動産会社」にある？
しかし、私としては、こういった批判が生まれる理由もわかります。その多くの原因は、「不動産会社」にあるのではないか、と考えています。
ワンルームマンション投資会社と聞いて、いい気分がする人は決して多くないでしょう。
会社への不躾な電話や、半ば高圧的な態度の営業スタイル、そして正しいことを説明しようとせずに、自分の売りたいものだけを押し込む姿勢…タチの悪い不動産営業マンが多くいることが、こういった批判の原因であると考えています。
不動産の営業をするのに、資格等はいっさい必要ありません。
そのため、客より金融知識のない不動産営業マンが、勢いだけで営業をしているのが現実です。こういった、不誠実な不動産会社がいることが、不動産投資が批判される一番の理由ではないでしょうか。
私も不快な営業を受けたことがあります。こればっかりは、業界団体に頑張ってもらうほかありませんね。
まとめ 正しく投資すればワンルームマンションも価値が高い
ワンルーム投資は、しばしば批判にさらされます。主な批判は、「リスクが高い」「利回りが思ったほど高くない」といったものですが、冷静に考えれば、そんな美味しい話はないのです。
レバレッジが効くことと、節税効果があることが不動産のメリットです。
こういった批判を作っているのは、不動産会社の営業態度の悪さに一因があるでしょう。
確かに、不誠実な営業マンが多いのも業界特有の事実です。しかし、こればかりは、どうしようもありません。我々にできることは、誠実な営業マンから買うこと、きちんとリスクと期待リターンを理解すること、これに尽きるのではないかと思っています。
きちんとリスク・リターンを可視化すれば、ワンルーム投資も、悪い投資ではない、ということに気づくのではないでしょうか。
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