ワンルームマンションの価格は下がらない?不動産投資は今が買い時か

東京23区坪単価

不動産投資は、本当に今がピークで、今後、価格が下がっていくのか、そのため、今は投資をやめた方がいいのでしょうか。前編では、マンションの需要の側面から、今はまだピークではない、という仮説を検証しました。

前回の記事はこちら⇒不動産価格が高いから投資はオリンピック後がいいは間違い!今すぐ始めるべき理由

今後、東京23区はじめ、都市部においては、人口、世帯数が増えていること、さらに、今後、日本の政策として、インフレ化が予想されており、都市部がその恩恵を受けることで、収入があがることなどから、需要は落ちづらいと考えています。

しかし、今、投資を始める理由としては、これだけではありません。後編では、マンションの供給の側面や、ローンの面から解説していきたいと思います。

供給サイドから見ても、都市部のマンションの価格は底堅い?

一方、供給サイドから見ると、どうなるでしょうか。

一般的に、マンションの価格は、供給サイドから見ると、以下のような方程式になります。

マンション価格=(土地の値段+資材の値段+人件費)×手数料

つまり、土地の値段、資材の値段、人件費がレバーになるわけです。手数料は大きく変化することはないでしょう。
まず、土地の値段を見てみましょう。

通常、マンションは、作ろうと決めてから、完成まで、2~3年の月日をかけて竣工されることが多いです。つまり、今売り出されるマンションは、少なくとも2~3年前には土地の取得は終わっているのです。

逆にいえば、2~3年後にマンションを売ろうと思うと、今、土地を仕込んでおく必要があります。

東京23区坪単価
(出所:三菱UFJ不動産販売

ここで、首都圏の地価の推移を見ていきましょう。23区の坪単価は、2013年に底を打った後、徐々に上がり調子で来ています。また、首都圏の中でも、東京だけは、2014年から、毎年地価があがっていることが伺えます。

仮に、2020年にマンションを建てようとしたとすると、今の地価で土地を仕込む必要があります。もちろんすべてをマンション価格に転嫁できるわけではないかもしれませんが、不当に安い価格で販売できないのは、地価の上がり方を見ると明らかです。

資材や人件費についても同様です。資材は、中国や東南アジアなど、経済発展著しい国でも建設資材のニーズが高まっており、グローバルな購買競争が行われています。

人件費においても、東京オリンピックニーズ等で、建設業界はプチバブルに沸いており、人手不足に悩まされている状況です。そのため、現在は、資材、人材ともに、高値が続いている状況です。

土地、資材、人材いずれもが高値で作られたマンションは、そうそう安くは売られないでしょう。よって、供給サイドから見ても、マンションの価格がすぐに暴落する可能性は低いと言えます。

仮にマンションが安くなっても、マンションが買えるとは限らない

さらに、仮にマンションが安くなったとしても、その時に、マンションが買えるかどうか、というと、また別の話が必要になります。なぜならば、マンションを買う際には、「融資」を引く必要があるからです。

金融機関は、バブルの反省から、不良債権には必要以上に敏感になっています。実際、長期的な、不動産担保の融資の残高を見てみましょう。

(単位:百万円)


(出所:日本銀行統計

以下の表を見ると、バブルのころ、不動産担保の融資が以下に莫大だったかがわかるのではないでしょうか。バブル崩壊後、金融機関は不良債権対策のため、新規の貸出を大きく減らしました。

その結果、一時はバブル期の約半額までに落ち込んでいるのです。

今もなお、銀行は、リスクを極端に嫌う傾向があります。そのため、今は少しずつ上向いている不動産担保の融資も、景気が後退すると、金融機関が引き締めにかかる可能性もあります。

ただでさえ、アパートローンは日銀から指摘を受けたこともある、問題の多いローンなのです。

そのため、景気後退期においては、「マンションのためのお金を借りたくても、借りることができない」という事態に陥る可能性もあるのです。

逆に、一旦借りてさえしまえば、きちんと返済さえすれば、急に返済を迫られたりすることはあまりありません。なので、今、「ローンがつくうちに不動産投資をする」というのは、ある意味賢明な判断であると言えるでしょう。

まとめ

ワンルームマンションを作るのに必要な、土地の値段、人件費、資材の値段があがっていることから、供給面でも、ワンルームマンションの値段は下がりづらい傾向にあります。

現在、需要の面からも、供給の面からも、マンションの価格は、大きく上がることはないかもしれませんが、逆に、都市部では、価格が下がりづらくなっている、つまり、価格が安定した状況であると言えるでしょう。

特に、賃料は、景気が後退したからといって、一気に下がるわけではありません。

一方、融資の側面では、景気後退期は、融資を受けづらい状況になることが予想されます。つまり、「買い時にもかかわらず、ローンが通らないため買えない」という事態が発生するかもしれません。今後、マンション価格が大きく変わらないのであれば、ローンが通る、まさに「今」こそ、買い時であるといえるのではないでしょうか。

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