サラリーマンの不動産投資は「ワンルームマンション投資」が最適な理由とは？

前回は、サラリーマンができる投資として、不動産投資は最適なものの1つである、ということを解説しました。

サラリーマンの信用を生かして、借入をし、レバレッジを効かせながら投資できること、また、損益通算ができることで、住民税や所得税の還付ができること、さらには、不動産投資マーケットが形成されているため、手軽に始めれることなどがメリットとして挙げられます。

しかし、不動産投資といっても、様々な投資があるのは事実です。

今回は、サラリーマンがはじめるのにぴったりな、不動産投資の種類と、また、不動産投資を始めるのにあたっての注意点について解説したいと思います。

Contents

不動産投資といっても、種類は様々

不動産は、前回も説明したように、事業と投資の中間のような性質を持っています。また、不動産は、他の金融商品と異なり、1つ1つの価格が違うという性質があります。そのため、不動産投資と一口で言っても、様々な種類が存在します。

主な切り口で考えると、まず、目的によって変わります。たとえば住居用の投資不動産を持つか、事務所や店舗用の投資不動産を持つかで、まず、戦略は大きく変わってきます。

また、さらに、ワンルームを買うか、一棟まるまる買うかによってもとるべき戦略は異なってきます。さらに、どこに買うかも重要になってくるでしょう。こういった、様々な物件の中から、自分にあったものを探していくことが重要です。

その多様な不動産の中で、サラリーマン投資家はどのような不動産に投資すればよいのでしょうか。

答えとしては、「区分所有のマンション」がおススメになります。その理由は以下になります。

まず、1つ目の理由として、相手が一般人だということです。

もし、これが事業目的の不動産である場合、相手はプロです。経済合理性を元に、ハードな交渉をしてくるかもしれません。その場合、不動産に関してあまり知識のないこちら側が譲歩をするケースが出てくる可能性もあります。

その点、住居用の不動産であれば、そこまでハードなネゴというのはあまりありません。手間などを考えると、居住用のマンションがおススメといえるでしょう。

また、一棟買いの場合、その不動産の金額は1億円を超えるケースもあります。しかし、お金を借りる限界としては、年収の10～12倍くらいがサラリーマンでお金を借りれる限界と言われています。

つまり、1億円の物件を買う場合、最低でも800万円以上の年収を稼ぐ必要があります。また、大型の物件の場合、それなりに頭金を入れることを求められます。たとえば10%の頭金といった場合は、1000万円の支払いをする必要があります。

これはサラリーマンにポンと出せる金額ではないですよね。その点、区分所有の場合は、頭金は10万円でも買える物件もあります。始めやすさの点から言っても、区分所有のマンションがおすすめだと言えるでしょう。

新築か中古、どっちがいいか、とのいうのは、議論の分かれるところです。新築のメリットとしては、金利が比較的安いこと、また、節税を大きくとれるというのがメリットです。

一方、中古の場合は、新築に比べて、利回りがいいことが特徴です。この部分については、個人的には、自分の好みに合わせて構わないと思っています。それよりも、場所や立地、お金を借りる金融機関選びの方が重要ではないでしょうか。

さて、そんな不動産投資ですが、もちろん、メリットだけではありません。主な注意点を紹介したいと思います。

1つは、必ずしもインカムゲインも安定するわけではない、ということです。株の配当の場合、最低でも配当が0円なので、持ち出しはありません。しかし、不動産の場合、お金を借りて投資すると、空き室になった場合、持ち出しが発生します。

このように、不動産の収益は、必ずしも一定なわけではありません。また、もちろん、家賃も変動する可能性があります。マイナスの場合に備えて、多少は現金を持っておくなど、リスクヘッジが必要だといえるでしょう。

もう1つは、頑張りすぎない、ということです。不動産の価値は、どれだけメンテナンスするかによって変わってきますし、空き室率は、どれだけ営業をかけるかでコントロールがある程度可能です。

もちろん、自分自身が手足を動かすことで、こういった条件をよくすることは可能でしょう。

しかし、それだけにとらわれず、ある程度効率のいいところを見つけることが重要です。サラリーマン投資家は、もちろん、本業をおろそかにするわけにはいきません。ある程度信頼できる業者に任せ、効率よい投資をしていくことが重要と言えるでしょう。

不動産投資にも、商業店舗への投資や、一棟買いへの投資など、様々な投資手法があります。

しかし、私は、サラリーマン投資家には、ワンルーム投資をおススメしたいです。なぜなら、頭金をさほど必要とせず、始めやすいことと、居住用であれば相手がプロではないため、交渉等による収益悪化リスクを防ぐことができるからです。

とはいえ、不動産は必ずしも、全期間で儲かるわけではありません。もちろん空き室が出た場合、ローンがあればその月は赤字になってしまいます。こういったリスクには備える必要があるでしょう。

一方、自分が頑張れば、収益性は改善しますが、個人でいくら頑張っても、限界があります。あまり頑張りすぎず、効率よい投資を心掛けることも重要と言ってよいでしょ