前回、長期投資をする上で、2億円を目標としている、その根拠と、その戦略として、積み立て投資と、不動産の二軸で考えている、という話をしました。
前期の記事⇒長期投資で2億円を積み立てる方法とは？私が35年で2億円を稼ぐためにやっていること
積み立て投資だけだと、毎月高い利回りを狙うか、または、毎月20万円近い積み立てをすることが必要になります。
これはあまり現実的ではありません。
そのため、私は、不動産投資をもう1つの主力としているのです。
目標は、不動産で1億、積み立て投資で1億円の2億円を考えています。今回は、不動産投資で1億円を作る戦略と、具体的なシミュレーションについて、紹介したいと思います。
Contents
改めて確認したい、不動産投資のメリットとは？
まず、なぜ不動産投資をやるべきなのか、という、不動産投資のメリットを改めて確認しましょう。私は、不動産投資のメリットは、主に2つあると思っています。
借り入れができるため、初期投資が少ない
1つは、「サラリーマンという信用を生かして、借り入れができる」という点です。専業投資家であれば、借り入れをするというのは難しいです。しかし、サラリーマンという信用を生かせば、年収の数倍もの借り入れができます。この「借り入れ」を生かして、初期投資を少なくできることが1つのメリットです。
総合課税のため、節税に使える
もう1つは、不動産投資は総合課税ということです。株の場合、分離課税となっているため、税金がいくらであろうと、20％程度の税金を取られます。しかし、総合課税の場合は、うまくいけば、不動産で赤字を出して、節税をすることも可能です。この税務メリットも、サラリーマン投資家における不動産投資のメリットと言えるでしょう。
サラリーマンがとるべき不動産戦略とは？
では、そんな不動産投資ですが、サラリーマンは、どのような戦略をとるべきでしょうか。
私は、まずは、「都心のワンルームマンション」という、王道の不動産投資をすべきだと考えています。
なぜならば、「マーケットが十分にあるので、流動性がそこそこあり」「地価が下落するリスクが小さい」と考えているからです。
日本はこれから人口減少社会に入っていきます。
つまり、「土地が余ってくる」地域が出てくるわけです。その土地が余ってくる地域というのは、間違いなく地方・田舎からです。逆に、都心には引き続き人口の流入があると言われています。
人口の予想というのは極めて精度が高い予想になっています。この予想に従うのであれば、都心に買うべきなのです。間違えても、私は、レオパレス銀座のような、地方には投資しないでしょう。
都心でも、比較的用途が広く、需給が多い、ワンルームマンションが始めやすいと考えています。
私のワンルームマンション投資の戦略とは？
では、私のワンルームマンション投資の戦略を紹介します。
それは、「2500万円前後の都心ワンルームマンションを3年に一度くらいのペースで買い増し。年間のインカムはマイナスにならないようにする。基本的には建物の価値は考えず、将来土地の価値分くらいの利益がでるのを狙う」というものです。
もう少し具体的に解説しましょう。今、都心部（山手線近辺）のワンルームであれば、2000～3000万円が一般的になっています。こういったマンションを、基本的にはフルローンで買う、という戦略です。
ローンは35年だったり、45年だったりします。
たとえば2500万円の35年ローンで買ったとしましょう。そうすると、だいたい初年度は30～40万円くらい、税効果で資金が戻ってきます。2年目からは5～10万円というのが一般的でしょうか。
しかし、毎年固定資産税の支払いがあるので、2年目以降は、税金の支払い、還付はプラスマイナス0くらいになることが多いと思います。
一方、インカムゲインは、フルローンの場合、そこまでは出ません。
せいぜい月々数千円、もしかするとマイナスの可能性もあります（マイナスの場合は税金で戻ってきます。）私の場合は、年間の家賃-ローン支払い-管理費・修繕積立金-固定資産税+税金の還付がプラスマイナス0くらいであれば、投資するに資する物件だと考えています。
そうすれば、基本的には、35年後には、ローンがない状態で、物件が残っているはずです。35年後であれば、建物の価値はほとんどなくなっているでしょう。
しかし、土地の価値はあるので、だいたい800～1000万円くらいは価値があると考えています。つまり、35年で、1件につき、800～1000万円くらいの利益を求めるのが、不動産投資だと考えています。
これを10件くらいで行うことで、将来的に、8000万円～1億円を狙っていくのが、私の不動産投資戦略になります。
まとめ
もちろん、それだけ長期で不動産投資をするということは、リスクもあります。
しかし、都心のワンルームを選ぶことで、リターンは小さくても、リスクも小さくすることはできると考えています。もちろん不動産は大きくキャッシュを取る戦略もあるので、そちらと組み合わせてもよいかもしれません。
しかし、サラリーマンであれば、まずはワンルーム投資から始めるのが、現実的ではないでしょうか。
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